Юридическая консультация

Чтобы не дать себя обмануть - достаточно быть просто внимательными. Например, в зимнее время общедомовой расход воды не может быть большим – ведь поливать газоны не надо – только мыть полы в подъезде, а это, согласно нормативам должно проводиться раз в неделю. Эксперты считают, никакие гигантские выплаты на общедомовые нужды не изменят ситуацию в одночасье – если лампочка в подъезде не горела годами, не факт, что она загорится после первых платежей. Главное – не боятся спрашивать: откуда ТАКИЕ суммы, а большая часть россиян – этого не делает, просто опасаясь нарваться на хамство сотрудников ЖКХ.

Вполне возможно, что с января будущего года – ежемесячные счета возрастут вновь.

В них появится новый пункт – оплата капитального ремонта. Платить придётся от 6-ти до 10-ти рублей за квадратный метр и всем, не только тем, кто участвует в программе обновления жилища.

В целом, по оценкам экспертов, традиционное январское повышение составит примерно 15%. По мнению авторов закона – отчисление на капремонт – мера вынужденная.

Многоквартирные жилые дома по всей стране изношены – на треть. Раньше проводить ремонт помогал фонд содействия реформированию ЖКХ – сейчас – он будет заниматься только переселением людей из ветхого и аварийного жилья.

То, что капитальный ремонт домов в России в будущем будет проводится за счет собственников – уже несомненно. Теперь, главное – решить – кто будет распоряжаться этими деньгами.

Почему за воду теперь приходится платить больше, чем показывают счетчики?

Отправившись на днях оплачивать апрельские коммунальные счета, жители с удивлением обнаружили, что теперь с них берут деньги на общедомовые нужды и за потребление воды, хотя в квартире установлены приборы учета

Узнав, что за апрель надо заплатить больше чем в марте жители МКД удивились:

- А почему нынче больше, чем в марте насчитали?!

Услышанный ответ огорошил:

- Теперь стали брать плату за общедомовые нужды по расходу воды.

Оплата не по счетчикам, а по нормативам

- Разве могут нам начислить еще какую-то плату за воду, если у нас стоят счетчики?!

- Мы вот и все показания уже несколько лет выписываем и строго по ним, сколько расходуем, столько и платим. Всегда вовремя…

Получается, что они специально поставили приборы учета в своей квартире шесть лет назад, чтобы экономить на квартплате, а теперь им придется, несмотря на показания приборов доплачивать еще какие-то деньги.

Не менее парадоксальной выглядит и ситуация, с которой столкнулась другая жительница. Живет женщина в квартире одна, потому и воды обычно тратит за месяц немного. За апрель всего-то израсходовала один кубометр горячей воды и три кубометра холодной. На днях она тоже отправилась в кассу, и ей также впервые предложили заплатить за общедомовые нужды по потреблению воды. Нововведение коммунальщиков, буквально повергло ее в шок.

- По горячей воде мне приплюсовали на общедомовые нужды гораздо больше, чем я трачу согласно показаниям счетчиков – целых 2,5 куба!

- Получается, что теперь, имея счетчики, мне надо платить за горячую воду почти столько же, сколько платят те, у кого их нет – по норме, которая составляет 3,6 куба.

По холодной воде коммунальщики приплюсовали, правда, меньше куба, зато существенно больше пришлось платить за водоотведение.

- За канализование, учитывая общедомовые нужды, мне надо оплатить аж 7 кубов! Просто немыслимые показатели! Чтобы реально столько потратить, мне одной пришлось бы, наверное, лить воду целыми сутками. И для чего, спрашивается, тогда вообще нужны теперь эти счетчики?!

ОДН подсчитают, даже если вы уехали в отпуск или на дачу!

Самое удивительное, что коммунальщики заверили женщину, что новые платежи будут высчитывать с нее даже в том случае, если она, например, уедет на месяц-другой на дачу. Не добившись своих управляющих компаниях каких-либо разъяснений почему и как именно им вдруг стали начислять новый платеж.

КОМПЕТЕНТНО

Что делать жителям, если коммунальщики не дают разъяснений по начисленной квартплате?

Как нам объяснили в «Жилкоминспекции», по всем вопросам о начислении платы за жилищно-коммунальные услуги жители могут обращаться в свою управляющую организацию. Разъяснения по начисленным коммунальным платежам жителям, как правило, дают бухгалтеры по квартплате или мастера управляющей организации, за которыми закреплена такая обязанность.

Почему стали брать больше за воду?

На вопросы об оплате общедомовых нужд по потреблению воды отвечают специалисты ЖКХ:

1. На каком основании коммунальщики стали брать деньги за воду сверх показаний счетчиков?

- С апреля этого года начисления жителям за холодное и горячее водоснабжение стали производить в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, которые утверждены новых редакций постановлений правительства РФ №354 и №306 от 16 апреля 2013, и с учетом сложившейся судебной практики. Согласно этим Правилам нераспределенные объемы коммунальных ресурсов должны распределяться на потребителей.

2. Почему раньше обходились без этого?

- С момента выхода Правил утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 прошло семь лет. В течение семи лет управляющие организации изыскивали возможность не производить жителям доначисления. В первую очередь это касается горячей воды, а доначисление за холодное водоснабжение производилось только тем жителям города, чьи квартиры не оборудованы приборами учета.

В течение почти семи лет в Правительстве рассматриваются новые Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, которые должны учесть все ошибки.

3. Нормативы потребления на общедомовые нужды или как начисляют плату за общедомовые нужды по услуге водоснабжения?

- Все зависит от того, есть ли в вашем доме коллективный прибор учета воды, а в квартире – индивидуальные счетчики.

Если общедомовые счетчики есть, то разница между объемом, поставленным в дом и объемами, потребленными жильцами на индивидуальные нужды, распределяется на всех, проживающих в доме так:

3.1. Тем, у кого в квартире есть счетчики, доначисление производится пропорционально тому объему воды, который был израсходован жильцами согласно показаниям квартирных счетчиков.

3.2. Если счетчиков в квартире нет, доначисление производится пропорционально площади помещений, в которых не установлены индивидуальные приборы учета.

Если же дом не оборудован общедомовым прибором учета ресурса, то разница между объемом, поставленным в дом и объемами, потребленными жильцами на индивидуальные нужды, распределяется пропорционально площади помещений в данном доме.

4. Почему появляется разница между теми объемами воды, которые получил данный дом, и теми, которые израсходовали жильцы на свои нужды?

- Разницу между объемами на индивидуальное потребление и объемами, предъявленными ресурсоснабжающей организацией, далеко не всегда можно назвать общедомовыми нуждами.

Так если в доме установлен общедомовой прибор учета (в городе приборами учета холодной воды оборудованы почти все многоквартирные дома), разница в объемах может быть по нескольким причинам:

- информация по индивидуальным приборам учета может предоставляться жителями нерегулярно или недостоверно;

- класс точности счетчиков в квартире не позволяет считать маленькие утечки. Кроме этого, не везде своевременно проводится поверка водосчетчиков;

- разница может возникнуть из-за утечек воды в подвалах, а также из-за течи в квартирах, не оборудованных индивидуальными приборами учета;

- повлиять на это может и проживание незарегистрированных граждан в квартирах, которые не оборудованы индивидуальными приборами учета.

В данном случае управляющая организация не всегда может добиться результата без помощи жильцов.

А если в доме нет общедомового прибора учета (как правило, это касается горячего водоснабжения), то ресурсоснабжающая организация за горячее водоснабжение предъявляет счет управляющей организации исходя из количества зарегистрированных граждан и нормативов потребления, что делает установку индивидуального прибора учета горячей воды бессмысленным.

К слову, Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ обязал собственников установить общедомовые приборы учета ресурсов.

5. Могут ли что-то сделать жильцы, чтобы платить за водоснабжение меньше?

Чтобы меньше платить за жилищно-коммунальные услуги, жильцы могут воспользоваться следующими советами:

выберите с соседями уполномоченного представителя от дома, который будет совместно с представителями управляющей организации снимать показания общедомовых приборов учета.

получите в управляющей компании информацию, сколько в доме квартир с индивидуальными приборами учета и каков их объем потребления, а также сколько квартир не оборудовано счетчиками и их объем потребления.

вместе с представителями управляющей компании один раз в 6 месяцев проверяйте показания индивидуальных приборов учета в квартирах жильцов дома.

фиксируйте временно проживающих в доме людей.

установите общедомовые приборы учета.

Что такое ОДН за электроэнергию?

ОДН – это сокращение от словосочетания «общедомовые нужды». ОДН за электричество состоит из двух составляющих: Wодн = Wкн + Wвп

Коммунальные нужды (Wкн) – электроэнергия, расходуемая на работу лифтов, насосов, домофонов, освещение подъездов, подвалов, чердаков и т.п.

Внутридомовые потери (Wвп)- нераспределенные остатки электроэнергии, связанные с физическими процессами протекания электротока по проводам и кабелям, а также неучтенный расход электроэнергии, обусловленный множеством причин:

кража электроэнергии в результате подключений к сети помимо электросчетчика;

самовольные подключения квартир, отключенных за долги;

вмешательство в работу приборов учета;

применение устаревших счетчиков с истекшим сроком государственной поверки;

заниженные нормативы электропотребления по квартирам с неисправными электросчетчиками.

До вступления в силу “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам” (утв. Постановлением Правительства РФ №354 и №306 от 16 апреля 2013г.) потребление электроэнергии на общедомовые нужды входило в статью «Содержание и текущий ремонт жилого помещения» и рассчитывалось в соответствии с нормативами. Теперь, стоимость электрической энергии, расходуемой на общедомовые нужды (ОДН), исключается из счетов на оплату коммунальных услуг и входит в квитанцию на оплату электроэнергии отдельной строкой: «в том числе общедомовое потребление».

Как расчитывается и распределяется ОДН?

На основании снятых показаний ОДН определяется как разница между объемами электроэнергии, учтенным общедомовым счетчиком и учтенными счетчиками потребителей (населения и субабонентов):

Wодн = Wобщ – Wнас – Wсуб

Общедомовые приборы учета фиксируют весь объем электрической энергии, поступивший в жилой дом.

Объемы потребления населения фиксируются квартирными (индивидуальными) электросчетчиками. При отсутствии счетчика на квартиру, расход определяется в соответствии с нормативами потребления коммунальных услуг по электроснабжению.

Субабоненты – организации и предприниматели, точнее их объекты, подключенные от внутридомовых электросетей. Это могут быть магазины, кафе, парикмахерские, пункты ремонта обуви, телекоммуникационное оборудование, оборудование сотовой связи и т.п. Однако данные объекты могут быть запитаны по схеме до общедомовых приборов учета, при этом в расчете ОДН расход таких объектов не участвует.

После того как ОДН определены в целом на жилой дом, производится их распределение на собственников ЖИЛЫХ помещений. Возникает вопрос: следует ли ОДН распределять еще и на владельцев нежилых помещений. Существующее законодательство не дает однозначный ответ на данный вопрос. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, регулирующие процедуру распределения ОДН, распространяются на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов (п.2), таким образом, скорее всего, не могут быть распространены на взаимоотношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Распределение ОДН осуществляется пропорционально объему индивидуального электропотребления в квартире. Чем меньше электроэнергии используется в отдельно взятой квартире (согласно показаниям квартирного счетчика), тем меньшее количество ОДН будет начислено данному собственнику (нанимателю).

Может ли ОДН распределяться на всех поровну?

В настоящее время порядок распределения ОДН определен в Приложении №2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, согласно которым ОДН распределяется между гражданами пропорционально индивидуальному электропотреблению.

Данный порядок может быть изменен по согласованию с ресурсоснабжающей организацией при условии согласия всех собственников (100%) с новым порядком распределения ОДН. Это может быть равное распределение между квартирами, распределение исходя из количества проживающих или квадратных метров жилплощади.

ЖКХ, платим по-новому

Согласно постановлению правительства № 354 от 06 мая 2011 года с 1 сентября 2012 года вступили в силу новые правила предоставления коммунальных услуг. По этому поводу у граждан возникает много вопросов. Далеко не все понимают — как и за что теперь платить? Основное нововведение состоит в том, что теперь все владельцы жилья в многоквартирных домах должны будут оплачивать две составляющие по каждому виду коммунальных услуг (отопление, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение). Во-первых, за потребление коммунальных услуг в принадлежащем им жилом помещении. Во-вторых, за потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды. Оба эти пункта будут прописываться в ежемесячном платежном документе отдельно. Плата за услуги в жилом помещении будет определяться по показаниям индивидуальных приборов учета. Если такие приборы не установлены, платить придется по нормативам потребления, определенным в новых правилах. Оплата услуг на общедомовые нужды будет начисляться пропорционально площади каждого жилого и нежилого помещения в доме. Многие сегодня задают вопрос – а для чего понадобились новые правила? Необходимость их введения поясняет советник генерального директора Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ Леонид Алексеев: «Прежние правила предоставления коммунальных услуг были установлены постановлением правительства РФ № 307 в 2006 г. За это время изменилось жилищное законодательство. Мы перешли от управления жилищным фондом муниципальными предприятиями к управлению жилищным фондом частными управляющими организациями. Вышли новые законы о теплоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, об энергосбережении. В домах стало больше ресурсов отпускаться по приборам учета. Все эти изменения в жизни требуют изменения и в правилах представления коммунальных услуг, в первую очередь – с тем, чтобы упорядочить механизмы расчетов за предоставленные услуги». Еще один вопрос, который беспокоит россиян, насколько существенно изменятся тарифы? По словам генерального директора Института управления ЖКХ Ирины Маликовой, изменение тарифов на коммунальные услуги с 1 сентября не имеет отношения к новым правилам. Повышение платы за коммунальные услуги – это запланированная процедура изменения тарифов ресурсоснабжающих организаций в рамках тарифного регулирования. В целом за год повышение платы не должно превысить 12 % по сравнению с предыдущим годом. Причем часть этого повышения уже произошла с 1 июля. Нередко люди спрашивают: хорошо, новые правила ввели, но как это повлияет на качество коммунальных услуг? Следует отметить что, не стоит ожидать кардинального повышения качества и надежности коммунальных услуг исключительно в связи с принятием новых правил. Однако это один из системных документов, определяющих направления модернизации ЖКХ. Существенная детализация договорных отношений, прав и обязанностей всех сторон процесса предоставления услуг, которая в нем заложена, позволит повысить прозрачность сферы ЖКХ, ее эффективность. И, как следствие, вызовет повышение качества коммунальных услуг. Теперь что касается предоставления льгот на оплату услуг. Порядок их предоставления не изменится. Поменяется только порядок определения помесячного размера компенсационной части платы из бюджета ввиду того, что размер субсидии зависит от размера платы, который теперь будет рассчитываться от фактического объема потребления услуг. Например, при оплате услуг отопления льгота будет предоставляться только в отопительный период. Следует отметить еще ряд аспектов новых правил.Так, в них предусмотрено ужесточение мер ответственности в отношении недобросовестных потребителей. Теперь ограничивать предоставление услуг или отключать их будут при наличии трехмесячной, а не полугодовой задолженности, как это было раньше. Вместе с тем в новых правилах четко прописана процедура проведения проверок по фактам непредоставления коммунальных услуг или предоставления их ненадлежащего качества. Закреплено право потребителей (при наличии решения собственников помещений в многоквартирном доме) вносить плату за услуги напрямую в ресурсоснабжающую организацию. По новым правилам исполнитель коммунальных услуг обязан предоставлять потребителю рассрочку сроком на 1 год, если размер платы за услугу в расчетном месяце превысил более чем на 25% размер платы за аналогичный расчетный месяц прошлого года. При этом потребитель вправе сам решать — воспользоваться такой рассрочкой или нет. Что и говорить, изменения существенные. Ну а насколько лучше новые правила ранее действовавших, сможет показать только их практическая реализация.

Управление многоквартирным домом

Проживая в многоквартирном доме, каждый из нас обязан оплачивать свою часть его содержания, ремонт, получаемые коммунальные услуги. Но в жизни часто случается так, что мы, не получая этих самых услуг, платим за них лишние деньги. Как заставить Управляющую компанию работать честно, чтобы в подъезде было чисто и светло, работал лифт, вовремя делались косметический и капитальные ремонты, нормально функционировали все коммуникации, в порядке содержались придомовые территории, детские и спортивные площадки и места отдыха. В законодательстве РФ есть реальные и действенные механизмы защиты прав жильцов, нужно только уметь ими пользоваться. Знать свои права, понимать, как действовать — необходимо для каждого. Здесь приведены самые элементарные вопросы, знать ответы на которые должен любой взрослый гражданин, проживающий в многоквартирном доме. Кто такие наниматели и собственники? Наниматели жилых помещений -лица, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Собственники помещений -лица (физические и юридические), обладающие правом собственности на помещения ( приватизированные помещения, купившие его и т.д.) в том числе муниципалитеты и организации предоставляющие помещения нанимателям по договорам найма. Что принадлежит собственникам помещений, кроме собственного помещения (квартиры)?Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:

• помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Жилищный кодекс РФ, ст. 36, п.1)

Что такое управление многоквартирным домом?Управление многоквартирным домом это:

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
• решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. (ЖК РФ, ст. 161,п.1)

Кто управляет многоквартирным домом? Многоквартирным домом управляют собственники помещений. Собственники помещений в отличии от нанимателей принимают участие в решении всех вопросов, касающихся дома, в том числе формировании платежей, формировании перечня услуг и т.д. Какие способы управления домом существуют?Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (все вопросы решаются на общем собрании собственников);
• управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (собственники создают кооператив или ТСЖ для управления домом;
• управление управляющей организацией (собрание собственников жилья принимает решение о сотрудничестве с той или иной организацией и поручает ей управление домом). (ЖК РФ, ст.162,п.2,п.3 ).

Как назначается управляющая организация, если собственники не приняли решения о ее выборе? Если собственники не выбрали способ управления домом, то уполномоченный орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. Победитель конкурса получает право управления многоквартирным домом. (ЖК РФ, ст.161, п.4). Как заключается договор с управляющей компанией, если собственники не принимали решения о заключении договора? Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления домом. (ЖК РФ,ст.161,п.5) Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров. ( Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г). Каковы обязанности управляющей организации по содержанию дома и оказанию коммунальных услуг? По договору управление многоквартирным домом управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме. (ЖК РФ, ст.162, п.2). Что должно быть в договоре управления многоквартирным домом?В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которая предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. (ЖК РФ, ст.162,п.3).

Как узнать, какая управляющая компания управляет вашим домом, если она не предоставила вам договор? Сведения об управляющей компании должны содержаться в платежном документе (квитанции) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Какие права по контролю за деятельностью управляющей организации имеют собственники?Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:

• получать от управляющей организации информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
• проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы). (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.)

Каковы обязанности управляющей компании по предоставлению ответов на запросы собственников? Управляющая компания обязана в течение трех рабочих дней предоставить по запросу собственника документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом. ( Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г). Из чего складывается сумма в платежке?Плата за жилое помещение для нанимателя включает в себя:

• плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение для собственника включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги для собственника и нанимателя включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение ( в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение ( в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). (ЖК РФ, ст.154) Когда производится перерасчет платы за жилое помещение? В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Когда производится перерасчет платы за коммунальные услуги?

• При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению;
• При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ, плата за коммунальные услуги снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.

Как заставить Управляющую компанию ЖКХ работать?

Чтобы было возможным заставить Управляющую компанию ЖКХ работать по закону, всем собственникам квартир необходимо очень внимательно относиться к документам, которые им предлагают подписать. Касается это не только вопросов купли-продажи квартир, сдачи их внаем, но и таких обычных вопросов, как обеспечение коммунальными услугами. Каждый собственник жилья подписывает с Управляющей компанией (УК) договор. Договор — это взаимные обязательства. УК — предоставляет услуги, Вы — их оплачиваете. Без договора оплачивать счета все равно придется, иначе на вас могут подать в суд. А вот без заключенного договора предъявить претензии к УК, если они напортачат, будет трудно. Придется доказывать через суд, что у вас были с УК фактически договорные отношения, хотя и не оформленные письменно. Большинство УК предлагают на подпись собственникам квартир типовой договор, в котором, по их заявлению, что-либо менять они не имеют права. То ли лукавят, то ли и сами не знают, что обязательных типовых договоров в данном случае нет, и быть не может. Недаром, он называется «примерным». Договор предполагает условия как минимум двух договаривающихся сторон. Следовательно, какой бы «типовой» документ ни предлагался одной стороной, вторая имеет полное право на его корректировку. Еще более опасно для незнакомых с юридическими тонкостями жильцов, когда на основе «типового» договора в ЖКС составляют свой документ. В договоре нет тарифов, по которым мы должны рассчитываться с коммунальщиками. Тем более, что документ содержит ссылку на нормативные акты РФ и городского правительства по вопросу размеров платежей. Жилищный кодекс относит право установления тарифов к компетенции общего собрания собственников дома. Однако, коммунальщики стараются лишить своих клиентов этого права, внося в договор пункт о том, что они просто «информируют» жителей об изменении тарифов. И люди, подписывая такие договоры, фактически добровольно отказываются от своих «тарифных» прав. Как проходят границы зоны ответственности Управляющей компании ЖКХ? Важный раздел, устанавливающий границы ответственности коммунальщиков и жильцов. Он определяет, так называемое, общее имущество собственников многоквартирного дома. Именно от содержания этого раздела зависит, будете ли вы дополнительно оплачивать какой-либо ремонт или оплата этого ремонта уже входит в сумму, что вы вносите на текущий ремонт ежемесячно. Особо стоит обратить внимание на пункт договора, определяющий границы ответственности коммунальщиков и каждого из собственников. В этом пункте пять подразделов — об электросетях, холодном и горячем водоснабжении, отоплении и пожарной сигнализации. Границы ответственности определяются по имущественному признаку. Все, что в личной собственности жителя, при поломке или заливе оплачивает он сам. Как правило, представители ЖКХ стремятся зону своей ответственности максимально сузить, а зону собственника квартиры — расширить. При этом, они за одну и ту же работу будут получать двойную плату, но это их не смущает. Здесь нарушается сразу два нормативных акта — Жилищного кодекса и постановления правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года . Электричество. В части электроснабжения правительство установило границу зоны ответственности собственника внутри квартиры от электросчетчика. Водоснабжение. В постановлении правительства граница зоны ответственности собственника- «первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков». Отопление. Нередко коммунальщики считают, что обязаны без дополнительной оплаты обеспечивать только бесперебойную работу «транзитных стояков систем теплоснабжения дома, подводящие и отходящие от них трубы до точки присоединения». Остальное же оборудование, в том числе радиатор отопления, — в ответственности собственника. Судя по данному разделу договора, если потечет у вас батарея — придется платить. Зальете при этом соседей — будете виновны Вы. Однако, в том же постановлении от 13 августа 2006 года четко сказано, что в общее имущество входят не только стояки, но и «обогревающие элементы», то есть радиаторы. Вывоз мусора. Дополнительно оплачивать эту услугу жители обязаны только при вывозе строительного мусора. Коммунальщики же пытаются «впихнуть» в этот пункт еще и крупногабаритный мусор. При подписании договора обратите особое внимание на вышеперечисленные разделы. Также советуем вычеркнуть из договора пункт, который позволяет коммунальщикам продлять действие договора без дополнительных переговоров и уведомлений. Не забудьте только к концу срока договора определиться с повторным выбором УК — то ли искать новую, то ли оставить старую и вновь подписать договор. Культура информирования потребителей коммунальных услуг на глазах развивается. «Платежки» порой приходят с разнообразной информацией. Несомненно, этому в немалой степени поспособствовали «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», которые были введены в действие правительственным постановлением № 307 от 23 мая 2006 года. В них подробно говорится как, в какие сроки и в какой форме исполнитель должен предоставлять потребителям информацию. К примеру, информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, а также размера тарифов и нормативов потребления должна доводиться до потребителя в письменном виде не позднее, чем за 30 дней до рассылки счетов (пункт 42). В пункте 49 говорится, что потребители имеют право быть информированными о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала такого перерыва. Исполнитель обязан проинформировать об этом жильцов, а также не позднее, чем за три дня до начала ремонтных работ внутри жилого помещения – согласовать с ними время доступа в помещение. Потребитель может, однако, просто получить письменное уведомление о дате проведения конкретных работ. Но такое уведомление должно попасть в руки потребителя еще раньше, чтобы у него оставалось пять дней на согласование с исполнителем времени доступа в помещение. Кроме того, исполнитель должен предоставить потребителям о себе всю необходимую для взаимодействия информацию, включая сведения о государственной регистрации. Необходимые потребителям телефоны, а также сведения о тарифах на коммунальные услуги, надбавках к тарифам, реквизиты нормативных актов, на основании которых применяются тарифы, размещаются на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи домов. В офисе исполнителя, в месте, доступном для всех посетителей должна находится доска объявлений, на которой размещается информация о порядке и форме оплаты коммунальных услуг. Там же должны находиться сведения о параметрах качества предоставления услуг, чтобы посетители могли сравнить, того ли качества услуги они получают, и потребовать уменьшения оплаты, если выяснится, что качество не надлежащее. В офисе исполнителя потребители имеют право познакомиться и с «Правилами», о которых идет речь. Сами же «Правила» требуют, чтобы на них была ссылка и в договоре на оказание коммунальных услуг потребителям. Об этом говорится в подпункте «п» пункта 49. Проверьте, не нарушили ли исполнители это условие в договоре, который предложили вам подписать? Что еще должно всегда быть на виду у потребителей коммунальных услуг? Сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для бытовых нужд, указанных в договоре. Исполнитель также должен предоставить потребителю адреса и телефоны местных отделений федеральных органов власти, областных и местных органов власти, уполномоченных осуществлять контроль за соблюдением «Правил». Об этом тоже говорится в подпункте «п». В соответствие с пунктом 49 (подпункт «р») «Правил» исполнитель обязан «производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства Российской Федерации, настоящим «Правилам» и договору, а также правильность начисления установленных федеральным законом и договором неустоек (штрафов, пеней)». Что делать, если работа Управляющей компании ЖКХ Вас не устраивает?В идеале главным документом, регулирующим Ваши отношения с УК, должен быть договор. Он должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме; порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения стоимости услуг, способы контроля за работой УК. Однако договоры зачастую выполняются в усечённом виде, на условиях, предложенных УК. В результате они не содержат многих обязательных требований, определённых Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. В правилах, в частности, говорится, что заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления и не позднее чем на следующий день неисправности должны быть устранены. Ремонтировать подъезды правила предписывают один раз в три-пять лет. Принимать ремонт должны жильцы. Обращайтесь в УК не по телефону, а письменно, так как диспетчеры некоторых УК нередко «теряют» телефонные заявки. Заявку на устранение неисправностей нужно отнести секретарю УК или отправить заказным письмом. В заявке желательно сослаться на Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда. Если УК не обращает внимания на вашу заявку, советуем записаться на личный приём к руководителю компании. Покажите руководителю компании фотографии протекающей крыши, разбитых ступенек, оголённой проводки. Фотографии могут стать документальным подтверждением для проверяющих органов. К снимкам приложите заявление, в котором укажите, что именно в вашем доме находится в неудовлетворительном состоянии. В заявлении попросите провести комиссионно-технический осмотр дома и потребуйте устранить неисправность, сославшись на соответствующий пункт правил технической эксплуатации дома. В заключение напомните о том, что ответ УК должна прислать в течение 30 дней. На втором экземпляре заявления попросите секретаря УК расписаться в получении этого заявления. Если всё вышеперечисленное не помогло, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию, а затем и в прокуратуру. Прокуратура призвана следить за соблюдением законодательства, а Правила эксплуатации жилого фонда можно считать частью жилищного законодательства. В заявлениях в инспекцию и прокуратуру нужно изложить то же, что и в заявлении в УК. Приложите к заявлению фотографии. Если управляющая компания прислала вам ответ, приложите и его. Прокуратура может направить УК предписание, а Жилищная инспекция — оформить протоколы об административных правонарушениях по статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Кстати, на этом этапе вы вправе отказаться оплачивать содержание и текущий ремонт жилого фонда, если считаете, что услуга вам не оказывается или оказывается не в полном объёме. Но об этом управляющую компанию нужно уведомить письменно.

Капремонт многоквартирных домов

Одно немаловажное условие – деньги будут выделяться лишь на те дома, где инициативные собственники объединятся в товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо сами выберут частную управляющую компанию и отправят заявки на проведение капитального ремонта на условиях софинансирования в муниципалитеты (администрацию соответствующего района или города). Данные заявки оформляются протоколом собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Для чего создана госкорпорация — Фонд содействия реформированию ЖКХ?

Тарифы ЖКХ растут, а качество услуг при этом не меняется. Некоторые дома не ремонтировались даже не по 15, а по 40-50 лет. При этом новый Жилищный кодекс возложил обязанности по содержанию домов на собственников квартир. Но хроническое недофинансирование коммунальной отрасли в прежние десятилетия привело к тому, что нынешние собственники просто не в состоянии оплатить капремонт дома и уж тем более переселение из аварийного жилого фонда. Именно поэтому необходимо было изыскать дополнительные средства.

Для эффективной работы по реформированию ЖКХ Президент Владимир Путин поручил создать специальный фонд, в который были перечислены бюджетные средства в размере 240 млрд. рублей. Деньги выделяются всем регионам, но лишь после выполнения властями субъекта Федерации и органами власти муниципальных образований условий, указанных в Федеральном законе «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».

Регионы должны создать условия для развития частного бизнеса в ЖКХ и создания ТСЖ, бизнес вкладывает в ЖКХ собственные средства, дома в большинстве своем будут обслуживаться не ДЭЗами и ЖЭКами, а частными управляющими компаниями, выбранными жильцами. Это позволит собственникам самим контролировать целевое использование уплаченных средств и в случае неудовлетворения работой управляющей компании заменять её. Кроме того, законодательством не запрещено изменять форму управления многоквартирным домом после проведения капитального ремонта за счет средств Фонда. Это значит, что сознательные собственники жилых помещений, заключившие договор с частной управляющей организацией, либо создав ТСЖ, после проведения капитального ремонта вправе перезаключить договор с другой управляющей организацией, изменить форму управления многоквартирным домом на любую из 3-х возможных, в т.ч. на непосредственный способ управления.

Что должны сделать жители конкретного дома, чтобы получить эти деньги?

1. Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию ЖКХ” предусматривает, что денежные средства направляются на ремонт только тех ндомов, собственники помещений к которых выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, либо создали товарищество собственников жилья. Если в вашем доме еще нет управляющей компании или не создано ТСЖ, его необходимо создать, так как финансовую помощь получат дома, в которых есть товарищества собственников жилья, либо выбрана, а не навязана муниципалитетом (путем проведеният конкурса) управляющая компания. Спосноб управления многоквартирном домы выбирается на общем собрании, а его результат оформляется протоколом собственников. 2. Жильцам на общем собрании необходимо принять решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. 2. Принять решение, оформленное отдельным протоколом, о софинансировании собственниками предстоящего ремонта в размере не менее 5 процентов от общей сметной стоимости, с указанием видов работ по капитальному ремонту 4. Направить это решение в ваш муниципалитет (администрацию городского или сельского поселения, на террритории которого находится ваш дом). 5. Контролировать процесс включения вашего дома в программу через муниципалитет, исполнительные органы власти.

Почему же государство, предусмотрев в Жилищном Кодексе возможность выбора одного из трех способов управления, деньги на капитальный ремонт выделяет только на управляющие организации и ТСЖ, обделив тем самым непосредственный способ управления? Все дело в перечислении и контроле бюджетных средтсв, которые могут поступать только на специально открываемые расчетные счета юридическими лицами (ТСЖ и управляющими организациями), а при непосредственном способе управления бюджетные средства не могут быть направлены Иванову Ивану Ивановичу в 126-ю квартиру.

Как создать ТСЖ?

Что такое товарищество собственников жилья? Это некоммерческая организация, юридическое лицо, зарегистрированное в налоговом органе, и созданное для целей управления общим имуществом многоквартирного дома. По своей сути, ТСЖ немногим отличается от непосредствественного способа управления, однако имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, законодательством определено что местные власти должны создавать благоприятные условия для создания ТСЖ, а это налоговые и иные льготы и обучающие семинары и полная организационная помощь в процессе создания и деятельности ТСЖ. Во-вторых, ТСЖ вправе зарабатывать деньги на своем доме от сдачи в аренду свободных помещений, от размещения рекламы на фасаде дома. В третьих, упрощается процесс сбора средств с неплательщиков, путем подачи заявления в суд не от имени домкома как при непосредствой форме управления, а от имени юридического лица – товарищества собствеников жилья. Теперь не нужно будет унижаться, ходя по квартирам и выбывая с людей деньги на заключение какого-либо договора, оплату внутриподъездного освещения или проведение ремонтных работ. В-четвертых ТСЖ, вправе самостоятельно заключать трудовые договоры с дворниками, сантехниками, электриками, нанимая их на работу.

Товарищество собственников жилья может быть создано как в одном доме, так и сразу в нескольких, имеющих граничащие земельные участки. Это позволит экономить на сумме регистрации товарищества. Госпошлина за регистрацию юридического лица составляет 2000 рублей, независимо от количества домов, входящих в состав в ТСЖ. При последующем добавлении домов в состав ТСЖ, каждое измение в устав обойдется в 600 рублей.

Решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме принимается на общем собрании жильцов, избирается председатель ТСЖ и правление, принимается устав ТСЖ. Протоколы в 2-х экземлярах и устав ТСЖ в 3-х экземплярах прошиваются и пронумеровываются. Кроме того, необходимо заполнить заявление о государственной регистрации юридического лица при создании по форме № Р 11001, которую можно найти в “Гаранте”, “Консультанте”, в Интернете, либо в любых столах услуг. Подпись председателя ТСЖ в данном заявлении должна быть нотариально зарегистрирована (200 рублей). Затем все эти документы сдаются в налоговую инспекцию (5й кабинет ИФНС по Новокубанском району).

За помощью в создании ТСЖ обратитесь в ваш орган местного самоуправления. Жителям Новокубанског района всю методическую и организационную помощь в создании ТСЖ оказывает отдел строительства и жилищно-коммунальной сферы районной администрации (г. Новокубанск, ул. Первомайская, 151 каб. №5 либо по телефону 3-12-46). Выдаются бланки протоколов по созданию ТСЖ, образцы устава ТСЖ и заполняется заявление по форме № Р11001. Литературу по созданию и управлению ТСЖ можно приобрести в книжных магазинах или найти в интернете.

Как дом попадает в программу?

6. Муниципалитет (администрация поселения) формирует общую заявку, включает ваш многоквартирный дом в муниципальную программу по проведению капитального ремонта и отправляет её главе исполнительной власти вашего региона. 7. Руководство субъекта Федерации направляет в Фонд содействия реформированию ЖКХ оформленную в соответствии с требованиями законодательства заявку на предоставление финансовой помощи за счет средств Фонда. 8. Специалисты Фонда проверяют поступившую заявку на предмет её соответствия условиям, предусмотренным Федеральным законом № 185-ФЗ и, в случае положительного решения, передают заявку на рассмотрение правления Фонда. 9. Правление Фонда принимает решение о предоставлении региону финансовой поддержки за счет средств Фонда, в пределах утвержденного для данного субъекта Российской Федерации лимита финансирования (лимиты для регионов – на сайте www.fondgkh.ru).

Каким образом выделяются деньги? Не разворуют ли деньги на ремонт?

Так называемые «окрашенные» деньги (деньги, которые невозможно потратить на иные цели) из Фонда через казначейскую систему направляются сначала на счет региона, затем в муниципалитеты. Муниципалитет, в свою очередь, эти средства перечисляет на специальный расчетный счет конкретного ТСЖ или управляющей компании, с которой ТСЖ/собрание жильцов заключило договор на управление домом. Причем граждане выбирают её самостоятельно, а не по указке местных чиновников. Соответственно, жильцы имеют возможность контролировать как освоение средств, так и качество работ.

В Фонде есть департамент мониторинга, внимательно отслеживающий цепочку прохождения платежей до конечного получателя. И если по пути следования средств обнаружится какая-либо недостача — это уже правонарушение, которое самым тщательным образом будет расследовано. Это абсолютно прозрачная схема, исключающая для недобросовестных чиновников возможность поживиться и предполагающая их ежегодную отчетность.

Можно ли потратить выделенные средства на какие-то другие нужды?

В соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ средства Фонда могут быть направлены только на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья. Средства, направляемые Фондом на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов и их софинансирование за счет средств субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и собственников многоквартирных домов могут быть использованы только на финансирование видов работ, указанных в пункте 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); 2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыш; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; 5) утепление и ремонт фасадов.

При проведении капитального ремонта используются только современные энергосберегающие материалы. Прогнившие и зияющие от дыр внутриподъездные окна меняются на трехкамерные металлопластиковые, двери в подъезды меняются на энергосберегающие металлические, шиферная кровля заменяется на профнастил, при ремонте мягких кровель используются долговечные современные материалы. При замене инженерных сетей отопления, водопровода и канализации применяются полипропиленовые трубы. При ремонт сетей электроснабжения в подъездах устанавливаются энергосберегающие антивандальные светильники, позволяющие существенно экономить электроэнергию и т.д.

Если же многоквартирный дом нуждается в проведении и других видов работ, то они могут быть профинансированы только за счет дополнительных расходов бюджета субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования, а также собственников многоквартирных домов.

Кто будет следить за расходованием средств?

После принятия решения о предоставлении региону финансовой поддержки за счет средств Фонда для реализации региональных адресных программ Фонд будет осуществлять непрерывный мониторинг выполнения условий предоставления финансовой поддержки. В случае, если по результатам мониторинга Фонд выявит нарушения, связанные с нецелевым использованием выделяемых средств, с использованием средств Фонда без долевого финансирования за счет бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов в установленном объеме, а также с невыполнением субъектами Российской Федерации и (или) муниципальными образованиями условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, государственной корпорацией будут приняты самые жесткие меры, вплоть до обращения в правоохранительные органы.

ТСЖ или как в многоэтажке создать “идеальный дом”

Как это сделать и что такое ТСЖ? Попробуем разобраться вместе.ТСЖ или Товарищество Собственников жилья – это одна из существующих форм управления многоквартирным домом. Организуя ТСЖ, жители создают орган, куда можно пожаловаться на плохо работающий лифт, грязь в подъездах и получить реальную помощь. Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (голосовать). Причем, чем больше жилплощадь, тем весомее “голос” (в этом принципиальное отличие ТСЖ от ЖСК Также одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций, но в этом случае злую шутку может сыграть “демократия”, ведь один голос играет малую роль. Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50% + 1 голос собственников площадей. Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.

Для создания ТСЖ необходимо:

1. Образование инициативной группы Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников. Количество участников определяется размером домов, чаще всего это 5-7 активистов во главе с председателем. 2. Обращение в районную администрацию После этого инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, в котором обязательно должны быть прописаны следующие пункты: – о предоставлении инициативной группе списка квартир этого дома с указанием площади квартиры, (если квартира коммунальная – площадей комнат), и сведений о собственности: частная собственность или собственность города. – об утверждении кандидатуры Представителя города в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Первое общее собрание собственников выбирает форму управления домом. Присутствие Представителя необходимо для создания кворума, а также для ответов на